|
Алинея
втора от член първи на Закона за
устройството на територията гласи: „Този
закон урежда обществените отношения,
свързани с устройството на територията,
инвестиционното проектиране и
строителството в Република България и
определя ограниченията върху
собствеността за устройствени цели.”
Това означава, че докато собствеността в
страната е по принцип частна, развитието
и промяната в предназначението й са
всъщност национализирани. Освен това
използването на съда като средство за
защита може да става най-вече когато не
са спазени разпоредбите на законите от
органите, натоварени да ги изпълняват, а
не за първоначално решаване как да се
използва земята.
Като
обобщение можем да кажем - системата за
регулиране на използването на земята в
България се определя, поддържа и
контролира от държавата. В това си
усилие обаче държавата нарушава
няколко
основни икономически принципа:
1.
Решенията относно промяната на
предназначението за ползване и развитие
на земята се вземат от политиците вместо
от собствениците - такъв е основният
принцип, залегнал в закона.
2.
Системата на определяне на цените не
може да изпълнява основната си задача в
пълен вид, а именно - да предава
информация на икономическите субекти за
икономическата привлекателност на
промените при използването на земята.
3.
Принципните решения при съставянето на
законодателството, регулиращо земята, не
се вземат на базата на анализ на
разходите и ползите от промяната в
предназначението на земята, а по-скоро
според това коя заинтересувана група ще
успее да се наложи./B>
4.
Решенията все още се вземат „от горе” и
се налагат на местно ниво (въпреки че в
последно време се появяват гласове и има
дори и проектозакон за промяна на ЗУТ в
посока на даване на повече правомощия на
общините).
Всичко
това прави тази система скъпа,
бюрократична и неефективна.
Кои са
основните аргументи за държавна намеса
при използването на земята и определяне
на предназначението й?
Най-често
посочваната причина е провал на пазара.
Държавниците смятат, че пазарът на земя
не може ефективно да осигури адекватна
информация на участващите в него,
пренебрегва ефектите върху трети страни
и обществото няма достатъчно знание
какво е най-доброто за него. Тук едва ли
е необходимо да убеждаваме когото и да
било в обратното - никой разумен човек
не иска някой да му казва как да
използва земята си, колко и какво да
строи, да му се издава разрешение след
безброй процедури и време, това
разрешение да има ограничено действие
във времето и т.н.
Друг
аргумент е, че без държавна намеса и
планиране пазарните процеси ще са
причина за застрояване, което ще доведе
до изчезване на отворените пространства
(градски паркове и градинки), ще има
струпване на много сгради на едно място,
което ще доведе до пренаселване на
определени места и оттук обществото ще
трябва да понесе различни последващи
ефекти като замърсяване на въздуха и
почвата, задръствания и др.
Тук обаче
едва ли можем автоматично да направим
извода, че държавните регулации относно
използването и предназначението на
земята са подходящият вариант за
„коригиране” на тези ефекти.
Държавата не може да знае по-добре от
собствениците на имоти
къде
трябва да се строи, колко, какви да са
характеристиките на сградите,
максималната плътност и интензивност на
застрояване, минималната задължително
озеленена и свободна дворна площ и пр.,
така че всички засегнати страни и
обществото като цяло да имат полза.
Това
знание се получава в процес на
изпробване на различни алтернативни
варианти от фирмите и индивидите.
Техните предпочитания от своя страна се
променят постоянно (което е още един
аргумент против държавната намеса) в
резултат на конкуренцията и
предоставянето на различни идеи и
проекти. Без да имаме цени, които да
показват предпочитанията на пазарните
участници, държавата в лицето на
Министерството на регионалното развитие
и благоустройството не може адекватно да
прецени разходите за обществото на
различните планове за планиране и по
този начин трябва да разчита на
собствената си представа и предпочитания
за това как най-добре може да се подобри
качеството на живот на хората, живеещи
на определено място.
Както
знаем обаче, много често различни
заинтересувани групи, които имат
възможността и влиянието да наложат
определени решения, се възползват и в
резултат обществото губи. Пример за
подобно влияние е внесеният проект на
закон за черноморското крайбрежие. Тук
дори можем да посочим и чл.21, ал.2 от
Конституцията на Република България,
който гласи: „Обработваемата земя се
използва само за земеделски цели.
Промяна на нейното предназначение се
допуска по изключение при доказана нужда
и при условия и по ред, определени със
закон.” Тук отново имаме наложен възглед
от определена група какво трябва и може
да се прави със земята.
Не на
последно място като аргумент за намеса
на държавата се посочва необходимостта
от изграждане на инфраструктурни обекти
(пътища, улици и транспортни мрежи и
съоръжени), които според защитниците на
тази намеса не могат да се изградят от
частния сектор. Пример как частната
система на регулиране на земята действа
ефективно и изгражда за своя сметка
цялата обща инфраструктура са САЩ. В
изследването си „Да приватизираме
квартала” от 2002 г. Робърт Нелсън
описва реакцията на обществото срещу
провала на местните власти да
предоставят публични услуги и да
поддържат и изграждат инфраструктура.
Резултатът е широкото разпространение на
частните договорни схеми, които
доказват, че пазарните процеси могат
адекватно да предложат решения на
множество проблеми, свързани с
използването на земята. Според Нелсън
през 1962 г. в САЩ е имало 500 подобни
организации, докато към 1998 г. техният
брой е достигнал 205 000, обхващайки
повече от 42 млн. души. Форматът на тези
организации е различен - от съвсем малки
асоциации на собственици, които
извършват дейности в мащаб своята улица
или квартал до много по-големи
организации на базата на частното
договаряне. Авторът отбелязва, че
интересът и желанието от страна на
потенциални собственици да участват в
такива общества е много голям, тоест
твърдението, че хората са
незаинтересувани от участие, не е вярно.
Проблемът в България,
където
подобно твърдение може да се използва за
оправдание на държавната намеса, се
състои в това, че разходите по събиране
на информация и наблюдение на дейността
на държавната администрация са все още
много големи и обществото предпочита да
проявява т.нар. рационално
пренебрегване. Това от своя страна дава
път на лобистки групи да влияят върху
определени решения на законодателя.
Важен
ефект от намесата на държавата в
планирането при използване на земята са
и цените на недвижимите имоти.
Регулации, които ограничават определен
тип строителство, неминуемо водят до
ограничаване на предлагането и
повишаване на цените. Това, от една
страна, е печеливша ситуация за
предприемачите и собствениците в такива
региони, а от друга, е препятствие за
потенциалните купувачи. По този начин
намесата на държавата и ограниченията,
които тя налага, всъщност се налагат на
цена, която не отразява напълно тяхната
„алтернативна цена” и „търсенето” на
подобни регулации е все по-високо от
страна на заинтересуваните групи. Ако
съществува частна система за определяне
на предназначението на земята, в тези
случаи ще трябва да се плати пазарната
цена, за да се упражнява подобен контрол
върху собствеността на останалите.
Възможни решения
Вземайки в
предвид посочените по-горе примери за
„провала на държавата” за планиране на
използването на земя, можем да посочим
някои възможни решения за по-широко
прилагане на правата на собственост и
пазарните процеси при решаването на този
въпрос.
1.
Свободно договаряне между засегнатите и
заинтересувани страни
2. Частни
сдружения
3.
Асоциации за съвместно управление
(т.нар. кондомиуми) или каквато и да
било форма на сдружаване на частните
собственици, която е доброволна,
произтичаща от права на собственост и
чиито решения при необходимост се
въвеждат в сила от съда (при
неизпълнение например) т.е. има
гарантиране на изпълнение на договорите.
- - - - -
-
Рубриката
на Института за пазарна икономика излиза
всеки вторник. |
